城市房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營管理條例

　　                  中華人民共和國(guó)國(guó)務院令

第２４８号

　　現發(fā)布《城市房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營管理條例》，自發(fā)布之日起(qǐ)施行。

　　                                        總理 朱镕基

　　                                      １９９８年７月２０日

第一章　總則

第二章　房地産開(kāi)發(fā)企業

第三章　房地産開(kāi)發(fā)建設

第四章　房地産經(jīng)營

第五章　法律責任

第六章　附則

第一章　總則

　　第一條　爲了規範房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營行爲，加強對(duì)城市房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營活動的監督管理，促進(jìn)和保障房地産業的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國(guó)城市房地産管理法》的有關規定，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營，是指房地産開(kāi)發(fā)企業在城市規劃區内國(guó)有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地産開(kāi)發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行爲。

　　第三條　房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會(huì)效益、環境效益相統一的原則，實行全面(miàn)規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。

　　第四條　國(guó)務院建設行政主管部門負責全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門負責本行政區域内房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。

第二章　房地産開(kāi)發(fā)企業

　　第五條　設立房地産開(kāi)發(fā)企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還(hái)應當具備下列條件：

　　（一）有100萬元以上的注冊資本；

　　（二）有4名以上持有資格證書的房地産專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計人員。

　　省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對(duì)設立房地産開(kāi)發(fā)企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

　　第六條　外商投資設立房地産開(kāi)發(fā)企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還(hái)應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

　　第七條　設立房地産開(kāi)發(fā)企業，應當向(xiàng)縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起(qǐ)30日内予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應當說(shuō)明理由。

　　工商行政管理部門在對(duì)設立房地産開(kāi)發(fā)企業申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應當聽取同級房地産開(kāi)發(fā)主管部門的意見。

　　第八條　房地産開(kāi)發(fā)企業應當自領取營業執照之日起(qǐ)30日内，持下列文件到登記機關所在地的房地産開(kāi)發(fā)主管部門備案：

　　（一）營業執照複印件；

　　（二）企業章程；

　　（三）驗資證明；

　　（四）企業法定代表人的身份證明；

　　（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

　　第九條　房地産開(kāi)發(fā)主管部門應當根據房地産開(kāi)發(fā)企業的資産、專業技術人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營業績等，對(duì)備案的房地産開(kāi)發(fā)企業核定資質等級。房地産開(kāi)發(fā)企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地産開(kāi)發(fā)項目。具體辦法由國(guó)務院建設行政主管部門制定。

第三章　房地産開(kāi)發(fā)建設

　　第十條　确定房地産開(kāi)發(fā)項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地産開(kāi)發(fā)年度計劃的要求；按照國(guó)家有關規定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還(hái)應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資産投資計劃。

　　第十一條　确定房地産開(kāi)發(fā)項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生态環境，保護曆史文化遺産。

　　第十二條　房地産開(kāi)發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務院規定可以采用劃撥方式的除外。

　　土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地産開(kāi)發(fā)主管部門應當對(duì)下列事(shì)項提出書面(miàn)意見，作爲土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

　　（一）房地産開(kāi)發(fā)項目的性質、規模和開(kāi)發(fā)期限；

　　（二）城市規劃設計條件；

　　（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

　　（四）基礎設施建成(chéng)後(hòu)的産權界定；

　　（五）項目拆遷補償、安置要求。

　　第十三條　房地産開(kāi)發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

　　第十四條　房地産開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、後(hòu)地上的原則實施。

　　第十五條　房地産開(kāi)發(fā)企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)建設。出讓合同約定的動工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開(kāi)發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行爲或者動工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成(chéng)動工遲延的除外。

　　第十六條　房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)發(fā)建設的房地産項目，應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全标準、建築工程勘察、設計、施工的技術規範以及合同的約定。

　　房地産開(kāi)發(fā)企業應當對(duì)其開(kāi)發(fā)建設的房地産開(kāi)發(fā)項目的質量承擔責任。

　　勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

　　第十七條　房地産開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格後(hòu)，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地産開(kāi)發(fā)項目竣工後(hòu)，房地産開(kāi)發(fā)企業應當向(xiàng)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地産開(kāi)發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起(qǐ)30日内，對(duì)涉及公共安全的内容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進(jìn)行驗收。

　　第十八條　住宅小區等群體房地産開(kāi)發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：

　　（一）城市規劃設計條件的落實情況；

　　（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

　　（三）單項工程的工程質量驗收情況；

　　（四）拆遷安置方案的落實情況；

　　（五）物業管理的落實情況。

　　住宅小區等群體房地産開(kāi)發(fā)項目實行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗收。

　　第十九條　房地産開(kāi)發(fā)企業應當將(jiāng)房地産開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程中的主要事(shì)項記錄在房地産開(kāi)發(fā)項目手冊中，并定期送房地産開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第四章　房地産經(jīng)營

　　第二十條　轉讓房地産開(kāi)發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國(guó)城市房地産管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

　　第二十一條　轉讓房地産開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起(qǐ)30日内，持房地産開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地産開(kāi)發(fā)主管部門備案。

　　第二十二條　房地産開(kāi)發(fā)企業轉讓房地産開(kāi)發(fā)項目時(shí)，尚未完成(chéng)拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務随之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面(miàn)通知被拆遷人。

　　第二十三條　房地産開(kāi)發(fā)企業預售商品房，應當符合下列條件：

　　（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（三）按提供的預售商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已确定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　　（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　第二十四條　房地産開(kāi)發(fā)企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

　　（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

　　（二）營業執照和資質等級證書；

　　（三）工程施工合同；

　　（四）預售商品房分層平面(miàn)圖；

　　（五）商品房預售方案。

　　第二十五條　房地産開(kāi)發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起(qǐ)10日内，作出同意預售或者不同意預售的答複。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說(shuō)明理由。

　　第二十六條　房地産開(kāi)發(fā)企業不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文号。

　　第二十七條　房地産開(kāi)發(fā)企業預售商品房時(shí)，應當向(xiàng)預購人出示商品房預售許可證明。

　　房地産開(kāi)發(fā)企業應當自商品房預售合同簽訂之日起(qǐ)30日内，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

　　第二十八條　商品房銷售，當事(shì)人雙方應當簽訂書面(miàn)合同。合同應當載明商品房的建築面(miàn)積和使用面(miàn)積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

　　第二十九條　房地産開(kāi)發(fā)企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向(xiàng)中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時(shí)，應當向(xiàng)商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　第三十條　房地産開(kāi)發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事(shì)人協商議定；但是，享受國(guó)家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

　　第三十一條　房地産開(kāi)發(fā)企業應當在商品房交付使用時(shí)，向(xiàng)購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

　　住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等内容。房地産開(kāi)發(fā)企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　保修期内，因房地産開(kāi)發(fā)企業對(duì)商品房進(jìn)行維修，緻使房屋原使用功能(néng)受到影響，給購買人造成(chéng)損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第三十二條　商品房交付使用後(hòu)，購買人認爲主體結構質量不合格的，可以向(xiàng)工程質量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，确屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成(chéng)損失的，房地産開(kāi)發(fā)企業應當依法承擔賠償責任。

　　第三十三條　預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起(qǐ)90日内，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起(qǐ)90日内，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地産開(kāi)發(fā)企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章　法律責任

　　第三十四條　違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營活動，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　第三十五條　違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

　　第三十六條　違反本條例規定，將(jiāng)未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門組織有關部門和單位進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

　　第三十七條　違反本條例規定，將(jiāng)驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成(chéng)損失的，應當依法承擔賠償責任；造成(chéng)重大傷亡事(shì)故或者其他嚴重後(hòu)果，構成(chéng)犯罪的，依法追究刑事(shì)責任。

　　第三十八條　違反本條例規定，擅自轉讓房地産開(kāi)發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行爲，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　第三十九條　違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地産開(kāi)發(fā)主管部門責令停止違法行爲，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

　　第四十條　國(guó)家機關工作人員在房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成(chéng)犯罪的，依法追究刑事(shì)責任；尚不構成(chéng)犯罪的，依法給予行政處分。

第六章　附則

　　第四十一條　在城市規劃區外國(guó)有土地上從事(shì)房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營，實施房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營監督管理，參照本條例執行。

　　第四十二條　城市規劃區内集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉爲國(guó)有土地後(hòu)，方可用于房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營。

第四十三條　本條例自發(fā)布之日起(qǐ)施行。