違約金
違約金是由當事(shì)人約定的或者由法律直接規定的，在違約方不履行合同時(shí),償付給守約方的一定數額的貨币。根據相關的法律法規來看，違約金可分爲法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規中，明文規定的違約金比例或幅度範圍；約定違約金是指合同雙方當事(shì)人在簽訂合同時(shí)自願約定的違約金比例或數額。而法學(xué)理論界又從違約金的法律後(hòu)果將(jiāng)違約金分爲補償性違約金和懲罰性違約金二種(zhǒng)。支持補償性違約金的學(xué)派認爲違約金主要是爲了彌補守約方受到的損失。持懲罰性觀點的學(xué)者認爲，違約金主要是爲了确保合同的履行，而事(shì)先約定的對(duì)違約方進(jìn)行的一種(zhǒng)懲罰。
但從我國(guó)的司法實踐來看，二者兼而有之，但主要是一種(zhǒng)補償性的賠償。如合同法第一百一十四條規定，“當事(shì)人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向(xiàng)對(duì)方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約産生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成(chéng)的損失的，當事(shì)人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成(chéng)的損失的，當事(shì)人可以請求人民法院或者仲裁機構予以适當減少。當事(shì)人就(jiù)遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後(hòu)，還(hái)應當履行債務。”
因此我們在簽定合同時(shí)要對(duì)違約金作出明确的約定。尤其是在現在房産市場活躍、漲幅較大時(shí)期，購房者最好(hǎo)把違約金約定高一點。這(zhè)樣不僅對(duì)上家是一個約束，同時(shí)也使自己權益遭受侵害後(hòu)能(néng)得到最大限度的賠償。
定金
定金指合同當事(shì)人爲保證合同履行，由一方當事(shì)人預先向(xiàng)對(duì)方交納一定數額的錢款。合同法第一百一十五條規定“當事(shì)人可以依照〈中華人民共和國(guó)擔保法〉約定一方向(xiàng)對(duì)方給付定金作爲債權的擔保。債務人履行債務後(hòu)，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還(hái)定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還(hái)定金。”這(zhè)就(jiù)是我們通常說(shuō)的定金罰則。第一百一十六條規定“當事(shì)人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇适用違約金或者定金條款。”。《中華人民共和國(guó)擔保法》第九十條規定，“定金應當以書面(miàn)形式約定。當事(shì)人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起(qǐ)生效。”；第九十一條規定，“定金的數額由當事(shì)人約定，但不得超過(guò)主合同标的額的百分之二十”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條規定“出賣人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向(xiàng)買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事(shì)人一方原因未能(néng)訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事(shì)人雙方的事(shì)由，導緻商品房買賣合同未能(néng)訂立的，出賣人應當將(jiāng)定金返還(hái)買受人。”因此從法律角度看，定金有雙重性質。第一，它可作爲合同的擔保，以保證合同履行。第二，可以起(qǐ)到合同成(chéng)立的證明作用。定金作爲一把雙刃劍，還(hái)具有懲罰性。即給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還(hái)定金；接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還(hái)定金。定金作爲法定的形式，法律有其具體的要求：1、形式要件，必須簽定書面(miàn)的形式；2、數額的限定，定金的總額不得超過(guò)合同标的的20%；此外在選擇賠償時(shí)隻能(néng)在定金和違約金中選其一。
訂金
訂金與定金僅一字之差，在法律性質上卻有天壤之别。訂金不是一個規範的概念,在法律上僅作爲一種(zhǒng)預付款的性質。是預付款的一部分，是當事(shì)人的一種(zhǒng)支付手段，不具有擔保性質。合同履行的隻作爲抵充房款，不履行也隻能(néng)如數返還(hái)。《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國(guó)擔保法〉若幹問題的解釋》第一百一十八條規定“當事(shì)人交付留
置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質的，當事(shì)人主張定金權利的，人民法院不予支持”。由此可見，當事(shì)人在合同中寫明“訂金”而沒(méi)有約定定金性質的，則不能(néng)适用定金罰則。因此，購房者簽字時(shí)一定要認真仔細不要寫錯，否則到時(shí)後(hòu)悔不叠。
誠意金
誠意金，即意向(xiàng)金，是十幾年前從港台地區傳過(guò)來的叫(jiào)法。這(zhè)在中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現，其實法律上并沒(méi)有誠意金之說(shuō)，中介與買賣雙方之所以簽定什麼(me)誠意金條款，主要是由于我們交易市場的誠實信用體系還(hái)不健全，交易主體爲了各自的利益往往會(huì)違背誠實信用的原則，從而損害一方的利益。中介公司有時(shí)爲了自己的利益，不管交易成(chéng)功與否，便以買方或賣方沒(méi)有誠意或違約爲名沒(méi)收誠意金，其實這(zhè)種(zhǒng)做法有背于法律。
中介公司在房屋買賣中一般充當居間介紹或作爲買或賣一方的代理人。作爲前者中介是獨立于買賣雙方之外的第三者，根據合同法第四百二十六條規定，“居間人促成(chéng)合同成(chéng)立的，委托人應當按照約定支付報酬。對(duì)居間人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明确，依照本法第六十一條的規定仍不能(néng)确定的，根據居間人的勞務合理确定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成(chéng)合同成(chéng)立的，由該合同的當事(shì)人平均負擔居間人的報酬。居間人促成(chéng)合同成(chéng)立的，居間活動的費用，由居間人負擔。”。第四百二十七條規定“居間人未促成(chéng)合同成(chéng)立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事(shì)居間活動支出的必要費用。”由此可以看出，此時(shí)中介隻有在促成(chéng)房屋買賣雙方合同成(chéng)立的情況才可以要求買賣雙方或一方(有特殊約定的情況)給予報酬。作爲後(hòu)者，中介是買賣雙方中一方的代理人，根據《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十四條第二款規定，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，……”。第六十六條第二款規定，“代理人不履行職責而給被代理人造成(chéng)損害的，應當承擔民事(shì)責任。”。合同法第四百零五條規定“受托人完成(chéng)委托事(shì)務的，委托人應當向(xiàng)其支付報酬。因不可歸責于受托人的事(shì)由，委托合同解除或者委托事(shì)務不能(néng)完成(chéng)的，委托人應當向(xiàng)受托人支付相應的報酬。當事(shì)人另有約定的，按照其約定。”。第四百零六條規定“有償的委托合同，因受托人的過(guò)錯給委托人造成(chéng)損失的，委托人可以要求賠償損失。無償的委托合同，因受托人的故意或者重大過(guò)失給委托人造成(chéng)損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權限給委托人造成(chéng)損失的，應當賠償損失。”從民法通則和合同法的規定可以看出，在這(zhè)一法律關系中，中介作爲一方的代理人要按照委托合同的約定從事(shì)代理活動,并取得報酬。
因此無論是作爲居間介紹還(hái)是作爲買賣雙方中的一方代理人，都(dōu)不存在什麼(me)誠意金問題。購房者一定要看清合同具體條款再簽字,尤其是誠意金的處理方式。
傭金
傭金是指經(jīng)紀人(房産中介)在爲委托人(買房人或賣房人)提供訂約機會(huì)或充當訂約介紹人，完成(chéng)委托人的中介服務後(hòu)，由委托人支付的勞動報酬。因此傭金是房屋買賣活動中中介的勞務所得，經(jīng)紀人完成(chéng)經(jīng)紀活動後(hòu)，有權按照合同約定收取傭金。收取傭金的标準，以雙方約定或參照商業慣例爲準，不得違反國(guó)家法律、法規和政策。目前上海的房産中介收費一般是按照交易額收取(上家0.5-2.5%,下家1%)。
換一張
