所謂定金，是以确保合同履行爲目的，由當事(shì)人一方交付予另一方的金錢或其他替代物。對(duì)于定金在合同中的使用，一些開(kāi)發(fā)商總以各種(zhǒng)變相方法，限制客戶權益而自己不受條約限制，形成(chéng)不平等條約。爲減少購房簽約後(hòu)的定金損失，購房者應把握兩(liǎng)大方面(miàn)。
一、熟悉法律規定
關于定金，新頒布的(中華人民共和國(guó)合同法)規定：“當事(shì)人可以依照《中華人民共和國(guó)擔保法》，約定一方向(xiàng)對(duì)方給付定金作爲債權的擔保。債務人履行債務後(hòu)，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還(hái)定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應雙倍返還(hái)定金(規定與現行《經(jīng)濟合同法》及《民法通則》的原則基本一緻)。
二、購房意向(xiàng)書中的定金，分不同情況，違約時(shí)作不同的處理 定金按其性質可分爲立約定金、成(chéng)約定金、違約定金、證約定金、解約定金5種(zhǒng)形式。定金的處分主要有以下幾種(zhǒng)形式
1．若買賣雙方已經(jīng)簽訂正式契約，按照正式契約的約定，債務人履行債務後(hòu)，定金可以抵作價款或收回；當事(shì)人一方違約，按照正式契約的約定，适用“不予返還(hái)”或”雙倍返還(hái)”的規定的，則追究違約方不履行約定債務的責任。
2．若因買方沒(méi)有按認購書規定的時(shí)間、地點前去簽約，或賣方在認購書規定的時(shí)限内將(jiāng)認購房屋轉售他人而導緻買賣雙方未能(néng)簽訂正式契約的，不論認購書中是否規定定金的處理方法，屆買方違約的定金不予退還(hái)；賣方違約的應雙倍返還(hái)定金。
3．買賣雙方均不存在以上幾種(zhǒng)違約行爲，僅因預銷售契約内容難以協商一緻，導緻無法簽訂正式契約的，賣方應將(jiāng)定金返還(hái)給買方。
4．若因賣方未取得預銷售許可證、買方不具備購房資格或其他原因導緻買賣雙方未簽訂正式契約或正式契約無效的，按無效合同處理，賣方應將(jiāng)定金返還(hái)。過(guò)錯方還(hái)應當賠償另一方的利息損失或因此所受到的其他損失。
5．賣方雖未將(jiāng)認購書中所确定的物業轉售他人，但對(duì)于認購書中的主要條款，如價格、面(miàn)積、付款方式等進(jìn)行修改導緻買方未能(néng)簽訂正式契約的，應視爲賣方違約，賣方應雙倍返還(hái)定金。
6，對(duì)于标明“賣方保留修改上述樓價的計算方面(miàn)之錯誤或疏漏之權利，而正式樓價將(jiāng)在正式預售契約中列明“或”房地産之面(miàn)積以簽約之買賣合約書爲準”等條款的認購書，因其主要條款不确定，合同不能(néng)成(chéng)立，賣方應將(jiāng)依認購書取得的定金及利息返還(hái)買方。 清楚了以上規則，購房者可及早防備，以免因爲定金而落入開(kāi)發(fā)商的“陷阱”。
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